Wir erbringen Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen für Auftraggeber aus verschiedenen Bereichen. Neben der Bewertung nach gängigen nationalen und internationalen Standards umfasst dies auch die Beratung bei komplexen Aufgabenstellungen. Abhängig vom jeweiligen Auftraggeber und seinen individuellen Anforderungen erstellen wir unsere Gutachten und Berichte in deutscher oder englischer Sprache.
Wir sind mit Immobilien unterschiedlichster Nutzung, Größe und Komplexität vertraut und decken das gesamte Spektrum von langfristig vermieteten Neubauten bis zu Distressed Assets ab.
Bewertung
Unsere Gutachten erstellen wir für verschiedene Bewertungszwecke. Dies umfasst beispielsweise Entscheidungen im Zusammenhang mit An- und Verkäufen oder Finanzierungen, bilanzielle und steuerliche Zwecke oder die Verwendung in Schieds- und Gerichtsverfahren.
Im Folgenden finden Sie eine Auswahl der von uns bewerteten Immobilien und durchgeführten Aufträge, gegliedert nach Nutzung- bzw. Auftragsart.
Bürogebäude können verschiedenste Ausprägungen haben, die vom kleinen Bürogebäude zum Büro-Hochhaus, vom eigengenutzten bis zum kleinteilig vermieteten Objekt oder vom alten, einfach ausgestatteten Gebäude bis hin zum modernen Neubau reichen.
Der Wert eines Büroobjekts hängt stark vom Standort und der Ausstattung des Gebäudes sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt ab.
Wir haben Büroimmobilien im gesamten Bundesgebiet bewertet, von zentralen Innenstadtlagen der Großstädte bis zu Nebenlagen in ländlichen Gebieten. Neben der Lage der Bewertungsobjekte und der jeweiligen Immobilienmärkte schätzen wir auch die objektspezifischen Eigenschaften, zum Beispiel die Vermietungssituation oder die Gebäudequalität, richtig ein und lassen diese Faktoren marktgerecht in unsere Bewertungen einfließen.
Der Begriff Einzelhandel umfasst eine Vielzahl an Formaten, wie beispielsweise großvolumige Shopping Center oder kleinere Einkaufszentren, Fachmarktzentren oder einzelne Fachmärkte, Supermärkte oder Discounter sowie innerstädtische Highstreet-Immobilien oder Fachgeschäfte.
Neben Faktoren wie der Lage, der jeweiligen Gebäudeart und der Konkurrenzsituation spielt die Investmentqualität bei der Bewertung von Einzelhandelsimmobilien eine ausschlaggebende Rolle.
Die Bandbreite der von uns bewerteten Objekte reicht von managementintensiven Immobilien mit Instandsetzungsbedarf, kurzen Vertragslaufzeiten oder hohem Leerstand bis hin zu langfristig vermieteten Neubauten. Im Bereich Einzelhandel decken wir alle Immobilienarten und Anlageklassen ab und bewerten sowohl einzelne Objekte als auch große Portfolios.
Zu dieser Kategorie gehören nutzerspezifische Produktionsgebäude, Lager- und Logistikhallen sowie Spezialimmobilien, wie beispielsweise Hochregallager. Lager- und Produktionsimmobilien werden entweder von Investoren als Renditeobjekt gehalten oder von Eigentümern selbst genutzt.
Während sich Logistikimmobilien üblicherweise in etablierten Logistikregionen mit idealer Verkehrsanbindung konzentrieren, befinden sich viele Eigennutzerobjekte in peripheren Lagen. Daher ist der Markt für Logistikimmobilien eher überregional geprägt, während Eigennutzerimmobilien in der Regel vom lokalen Markt beeinflusst werden. Daher recherchieren wir die jeweilige Marktsituation in lokalen und überregionalen Märkten und berücksichtigen bei unseren Bewertungen auch wertbeeinflussende Faktoren, wie die Verkehrsanbindung, die Andienung oder das Grundrisslayout.
Wir haben sowohl nicht mehr zeitgemäße Lager- und Produktionsgebäude, teilweise mehrgeschossig und mit niedrigen Deckenhöhen, als auch moderne Logistikhallen mit entsprechender Lagerhöhe und ausreichender Anzahl von Überladebrücken bewertet.
Bei Wohnimmobilien lässt sich zwischen Rendite- und Eigennutzerobjekten differenzieren. Zu den Renditeobjekten gehören Wohnanlagen, größere Wohnungsbestände und einzelne Mehrfamilienhäuser, während Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Regel vom Eigentümer selbst genutzt werden.
Wir bewerten Wohnimmobilien im gesamten Bundesgebiet, unabhängig davon, ob es sich um eine Luxuswohnung in Toplage oder sozialen Wohnungsbau in strukturschwachen Regionen handelt.
Vom Einfamilienhaus bis zum Wohnhochhaus haben wir verschiedene Typen von Wohnimmobilien bewertet. Neben der Bewertung von Einzelimmobilien decken wir auch große Wohnungsbestände ab.
Beherbergungsimmobilien umfassen verschiedene Gebäudeklassen, von einfachen Hostels über Wohn- und Pflegeheime bis zu hochwertigen Sternehotels. Hotels werden vornehmlich nach ihrem Standard und der Zielgruppe kategorisiert.
Bei der Bewertung von Hotels berücksichtigen wir die Gebäude- und Betreiberstruktur sowie den lokalen Markt. Auf dieser Basis schätzen wir die erzielbaren Einnahmen und die für den Betrieb erforderlichen Kosten realistisch ein.
Unabhängig von der jeweiligen Nutzung ermitteln wir den Wert verschiedener Arten von Wohnheimen, wie beispielsweise Studenten-, Senioren-, Behinderten- oder Flüchtlingswohnheime. Dabei berücksichtigen wir neben den markt- und gebäudespezifischen Anforderungen auch die jeweiligen rechtlichen Erfordernisse.
Wir haben die verschiedensten Gebäudeklassen vom einfachen Hostel bis zum Luxushotel sowie Wohn- und Pflegeheime bewertet.
Die Konzeption und Planung von Bauprojekten wird als Projektentwicklung bezeichnet. Unabhängig von der Immobilienklasse handelt es sich dabei um die Modernisierung bestehender Gebäude oder die Entwicklung von unbebauten oder bebauten Grundstücken.
In der Regel wird der Wert einer Projektentwicklung mit dem Residualwertverfahren unter Berücksichtigung der bestmöglichen Nutzung bestimmt. Dabei wird das Residuum als wirtschaftlich möglicher Kaufpreis ermittelt, indem die Projektentwicklungskosten vom voraussichtlichen Verkaufserlös der fertiggestellten Entwicklung abgezogen werden.
Abhängig von der Dauer und Komplexität einer Entwicklung werden bei der Wertermittlung statische oder dynamische Verfahren eingesetzt. Den zukünftigen Verkaufserlös einer Projektentwicklung schätzen wir durch unsere Marktnähe richtig ein. Auf Basis unserer aktuellen Erfahrungswerte ermitteln wir zudem realistische Entwicklungskosten. Abschließend werden alle Ergebnisse mithilfe von vergleichbaren Transaktionen und umfassenden Baukostendatenbanken plausibilisiert.
Wir haben Projektentwicklungen unterschiedlicher Größe und Nutzungsart bewertet, von Wohngebäuden und -anlagen über Beherbergungsimmobilien bis zu Büro-Hochhäusern mit mehr als 50 Stockwerken.
Ein Portfolio besteht aus mehreren Immobilien und kann unterschiedliche Ausprägungen haben. Reine Wohnportfolios haben in der Regel eine homogene Struktur, während sich heterogene Portfolios durch unterschiedliche Nutzungsarten, Risikoklassen und Objekteigenschaften auszeichnen.
Der Wert eines Portfolios kann mit dem Clusterverfahren oder als aggregierte Bewertung der einzelnen Immobilien ermittelt werden. Die Clusterbewertung ist eine effiziente Möglichkeit, den Wert homogener Portfolios zu bestimmen. Dabei werden Immobilien mit ähnlichen Ausprägungen gruppiert und mit individuellen Ansätzen für jedes Cluster bewertet. Wenn eine Clusterbewertung nicht explizit beauftragt wird oder aufgrund der Komplexität oder Heterogenität eines Portfolios nicht durchführbar ist, wird die aggregierte Einzelbewertung verwendet.
Bei einer Portfoliobewertung berücksichtigen wir die Charakteristika jeder einzelnen Immobilie sowie des gesamten Portfolios. Unsere marktgerechten und konsistenten Ansätze gewährleisten zudem realistische Einzelwerte sowie die Vergleichbarkeit innerhalb des Portfolios.
Wir haben Portfolios mit unterschiedlichsten Größen und Nutzungen bewertet, bestehend aus innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern, Discountern sowie Büro-, Lager- oder Logistikimmobilien.
Spezialbewertungen sind alle Bewertungen von Spezialimmobilien oder Aufträge mit spezifischen Besonderheiten.
Wir haben Erfahrung mit der Bewertung von Infrastruktureinrichtungen, wie beispielsweise Flughäfen oder Kraftwerksgrundstücken, und anderen Spezialimmobilien. Zudem bewerten wir komplex gestaltete Grundstücksbelastungen und erstellen Gutachten für ausländische Gerichte.
Vom Auftraggeber vorgegebene Annahmen, wie beispielsweise eine Unternehmensfortführung (Going Concern), werden von uns ebenfalls berücksichtigt.
Beratung
Wir beraten Verkäufer und Käufer, Eigentümer und Nutzer sowie die Finanz- und Bauwirtschaft. Die Art und den Umfang unserer Dienstleistung legen wir unter Berücksichtigung der speziellen Problemstellung gemeinsam mit dem Auftraggeber fest.
Nachstehend stellen wir einige Beispiele von Beratungsprojekten vor, die wir erfolgreich durchgeführt haben.
Wir beraten Verkäufer bei der Veräußerung von einzelnen Immobilien oder Portfolios. Neben der Beratung bei der Strukturierung des Verkaufsprozesses begleiten wir unsere Auftraggeber über die gesamte Laufzeit eines Verkaufsmandats. Dies beinhaltet unter anderem die Unterstützung bei der Erstellung des Datenraums, der Dokumentenanalyse, der Steuerung externer Dienstleister, dem Makler-Management sowie den Verhandlungen mit potenziellen Käufern.
Bei folgenden ausgewählten Transaktionen haben wir die Verkäuferseite bereits erfolgreich unterstützt:
- Mehrere Einzelhandels-Portfolios verschiedener Größe (5 bis 30 Objekte verschiedener Art und Nutzung)
- Wohnungsportfolio mit etwa 1.500 Wohneinheiten in 10 norddeutschen Städten
- Mehrere gemischt genutzte Einzelimmobilien (Büro-, Einzelhandels-, Freizeit- und Hotelnutzung) von Lübeck bis München
Zuletzt haben wir unsere Auftraggeber bei folgenden Projekten beraten:
- Due Diligence bei der Ankaufsprüfung einer Spezialimmobilie (Forschungs- und Entwicklungszentrum)
- Unterstützung bei Verhandlungen über den Ankauf einer Tiefgarage
- Beratung beim Ankauf eines heterogenen NPL-Portfolios mit Immobilien im gesamten Bundesgebiet
- Beratung eines Bieterkonsortiums bei der Prüfung eines NPL-Portfolios mit Objekten verschiedener Nutzungsart und Größe in den Niederlanden und Deutschland
Eigentümer haben wir in den vergangenen Jahren bei folgenden Aufgabenstellungen beraten:
- Optimierung eines großen Immobilienportfolios für einen Special Servicer, unter anderem durch die Aufdeckung von Potenzialen sowie die Prüfung und Umsetzung von Maßnahmen zur Wertsteigerung
- Unterstützung bei der Verhandlung mit Behörden, beispielsweise im Zusammenhang mit der Löschung einer Stellplatzdienstbarkeit (Parkhaus) oder der Abstimmung eines städtebaulichen Vertrags (Gebäudesanierung)
- Beratung bei der Verhandlung eines Mietvertrags für eine Bowlingbahn
- Einschätzung der marktüblichen Miete für einen Produktionsbetrieb und Unterstützung des Mieters bei den anschließenden Mietvertragsverhandlungen
- Ermittlung und Vergleich von Mietaufwand und Baukosten als Grundlage für die Entscheidung zwischen der Anmietung oder dem Bau einer Produktionsstätte
Ein Beispiel für unsere Beratungsexpertise im Rahmen einer Projektentwicklung ist die Projektierung eines Grundstücks mit bestehendem Baurecht für eine wohnwirtschaftliche Nutzung. Bei diesem Auftrag haben wir einen Verkauf des Grundstücks mit seiner Entwicklung verglichen. Dabei wurden die voraussichtlichen Verkaufserlöse von uns ermittelt und die Chancen und Risiken der jeweiligen Option analysiert.
Bei einem weiteren Projekt haben wir zur Entscheidungsfindung im Zusammenhang mit der Verlegung eines Produktionsbetriebs die Kosten für den Umbau eines Bestandsobjekts ermittelt und den Kosten für einen Neubau gegenübergestellt.
Beispielsweise haben wir ein Marktwertgutachten (RICS Red Book) für eine Landmark-Immobilie in einer deutschen Großstadt geprüft. Dabei stellten wir fachliche und formelle Mängel fest, die zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Wert führten. Unsere Ergebnisse wurden in einer Stellungnahme objektiv dokumentiert und mit dem Gutachtenersteller und dem Auftraggeber im Detail diskutiert. Auf dieser Basis wurde das Gutachten umfangreich überarbeitet, sodass unser Kunde letztlich ein formell korrektes, nachvollziehbares und marktgerechtes Gutachten erhielt.
Bei einem weiteren Projekt wurde der Verkauf einer im Sanierungsgebiet gelegenen Immobilie von der Gemeinde untersagt. Der Grund dafür war ein vom Gutachterausschuss erstelltes Gutachten, dessen ausgewiesener Verkehrswert deutlich unter dem verhandelten Kaufpreis lag. Unsere Prüfung des Gutachtens ergab, dass wesentliche Umstände bei der Wertermittlung nicht marktgerecht berücksichtigt wurden. Um die Genehmigung zum Verkauf zu erhalten, haben wir unserem Auftraggeber die Ergebnisse der Prüfung in einer detaillierten Stellungnahme zur Verfügung gestellt und ihm dadurch stichhaltige Argumente für die Verhandlungen mit den Behörden geliefert.
Ein anderes Beispiel ist die Überprüfung von Beleihungswertgutachten, um die Risiken der finanzierenden Bank bei einer Deckungsstockprüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu minimieren. In diesem Zusammenhang haben wir eine Vielzahl von Beleihungswertgutachten auf Einhaltung der formellen Anforderungen überprüft, um die Revisionssicherheit für unseren Auftraggeber zu gewährleisten.